第62章 地皮和公寓楼
钱一进账户，杨乐怡就联系黛拉之前介绍的中介，问之前看过的几块地的情况，并得知其中有两块地卖了出去。
杨乐怡记得那两块卖出去的地，位置很好，但面积不算大，价格相对来说不高，是比较有性价比的选择。
如果是她，也会先买那两块地。
可惜她有这眼光，别人也有，于是只能去看其他地方。
剩余几块地，价格虽然不比卖出去的贵多少，面积还大，但位置相对偏僻。在杨乐怡心里属于能买，但只能买他们，又有点不是滋味的选择。
中介也有眼色，见杨乐怡犹豫，连忙说手头又有另外几块地在销售，约她哪天一起去看看。
刚开学，杨乐怡时间相对宽松。
虽然要琢磨科学展的课题，但不用一天到晚忙这个，她也不急着准备新小说，至少周日能休息。
可她不确定什么时候会忙起来，所以想早点搞定这件事，就直接跟人约了下午去看地。
下午看了两块新地皮，又去之前看过的地块瞄了眼。
当天晚上，杨乐怡就做出决定，买下一块新看的，和一块之前就看过的地皮。
和错过的那两块地皮比起来，这两块地
附近都没那么繁华，杨乐怡选它们，是因为附近住的华人比较多。
前世杨乐怡对美国的了解仅限于政治经济大事件，这些新闻会播报。但城市区域发展过程，她不是很清楚。
对法拉盛的了解，仅限于这是华人聚居区。
如此，杨乐怡选择这两块地皮的原因就很清晰了。
人都是从众的，所以华人在法拉盛买房，会优先选择华人相对较多的区域。就像她之前买的那套公寓，附近也零星住了些华人。
杨乐怡想，也许日后的华人聚居区，会在这两个地块周围扩张。
她还不到十五岁，离想独立管控资产还有六年，近几年，她是不可能开发这两块地的，不如赌得长远一些。
地块选定，就是谈价格，谈合同。
价格可以通过电话进行沟通，合同条款则由林永年负责，杨乐怡只需要将自己的要求传达到位。
接下来一段时间，杨乐怡正常上下学。
直到合同谈定，签署那天，才和陈阿莲以及林永年一起现场。
那两块地面积都不小，一块五千平方英尺出头，一块接近六千平方英尺，价格谈得比杨乐怡想象中便宜点。
五千平方英尺那块地，成交价两万五千美元左右。六千平方英尺的，成交价则在四万美元左右。
后者单价比前者高一些，照理来说，两块地离得不算近，却也不远，环境条件相差不大，单价不应该差很多。
但五千平方英尺那块地是r5地块，只能盖三到四层。如果都建成一到两卧的公寓，每层就是三到五户。
因为顶层要退界，所以户数会比楼下少，整栋楼算下来是，整栋十到十八户
六千平方英尺那块则是r6地块，能盖五到六层。就算也是五千平方英尺，每层三到五户，整栋楼也有十五到二十五户。
能建的公寓数量多了，收入也会增多，地价自然要稍微高一点。
在纽约，不同密度的地皮，单价会有差异，像r5/r6地块，地皮价格有时能比同地段的独栋地皮售价高出一半。
如果是商业地块，价格又会再高一些。
两块地皮到手，存款立刻少了六万多，除了地皮售价，七七八八的税费加起来也有一千多。
这还不算完，持有期间，地皮每年都要交几百美元的地税。后期地皮涨价，以及建房卖出到手的净利润，也要交高昂的税费。
但税再高，自建合作公寓也是高利润生意。未来几十年，会有无数人前赴后继涌入这个行业。
两块法拉盛的地皮到手，唐人街的公寓也有了消息。
要出手的公寓其实不在唐人街，至少在目前，那栋公寓属于小意大利的边缘。
但六五年后，每年都有大量人口涌入唐人街，现有住房不够，所以华人正在向外扩散。到了今年，出售公寓那附近，反而是华人比较多。
其实《移民法案》颁布后，这两年移民到美国的意大利人也多了不少。
没错，过去美国对南欧移民管控也很严格，北欧国家每年有大几万的移民配额，根本用不完。
但属于南欧国家的意大利，每年只到名额的，以北意大利人为主，这些人相对富裕，融入白人社会也容易，
所以过去几十年里，小意。
直到六五年放松限制，移民来的，这些人到美国的第一站，通常是小意大利。
，也比华人多，所以放松限制后，小意大利新来的移民没那么多。再加上南意人再受歧视，处境也比华人好很多，近年数量在持续增加。
所以这两年，小意大利的人口其实是越来越少，边缘地带空置房屋则越来越多。房东想要挣钱，便把房子租给华人。
收到消息的周日，杨乐怡一家三口，吃过早饭便驱车来到唐人街。
她们和方秀英在公寓楼下碰头。
下车后，陈阿莲左右看了看说：“这里离我们之前住的公寓不远。”
确实不远，两栋公寓都在伊丽莎白街上，只是之前住的地方属于唐人街边缘地带，临近坚尼街。而这栋公寓属于小意大利边缘地带，离布鲁姆街比较近。
而坚尼街和布鲁姆街，本身就是相邻的两条横向街道。
可能是因为位于边缘地带，这边商铺不少，但做的都是小生意，饭馆、洗衣店、杂货店等，客流也不大。
在一众开着门的店铺中的，她们看的那栋楼格外显眼，因为一楼的两间商铺则都锁上了卷闸门。
方秀英说过，这栋公寓楼的产权人看好其他生意，缺钱，才想将这栋楼出手。
因为知道小意大利人口在持续流出，原本住在边缘地带的人都在往中心地带搬，卖给意大利人，就算有人接手，价格也不会太高。
而唐人街情况相反，将公寓楼卖给华人，相对好出手一些。
但华人买了房，肯定是为了将房子租给华人，如果里面住着意大利人，出手可能会有顾虑。所以联系中介前，产权人就跟租户说好了不续租。
这房子挂了大半个月，到现在，租户已经全部迁出。
帮着将卷闸门推上去，杨乐怡开口问：“这房子挂了半个月？是一直没人看中吗？”
“怎么可能，房子挂出来就有人看中了。”方秀英说了个人名，“他看中的房子，唐人街有几个人敢跟他抢？我怕惹上事，就没跟你提这栋公寓在售。”
方秀英说的那个人，是唐人街某个堂口的负责人，虽然现在半洗白了，看着不如许多新冒出来的帮派风光，但威信犹在。
唐人街敢跟他抢房子的人，确实没多少。
杨乐怡继续问：“现在呢？他不买了吗？”
“不买了。”
“什么原因？”杨乐怡倒不是八卦，她是担心她们前脚付款，那人后脚改变主意。
她一个普通人，怎么跟人堂口大佬作对？
到那时，这房子她是要，还是不要？不要的话人是愿意直接接手，还是要坑她一笔定金……
理智上，杨乐怡知道对方是唐人街响当当的人物，不至于连这点钱都坑。但感情上她觉得，不管人看起来多威风，也改变不了他发家过程不干净的事实。
虽然在香江老电影里，古惑仔总是很讲义气，三观好像也很正，但杨乐怡不会傻到把电影当成事实。
她也很难相信一个从黑洗到灰的人，骨子里是正派的。
这一片来来往往的人不多，店里更是只有她们几个，可方秀英还是压低了声音说：“听说是他儿子不争气，在拉斯维加斯输了一大笔钱。”
如果钱是在唐人街输的，要买楼的大佬可能不会突然放弃。
都是华人，万事好商量嘛，大家还是同行呢。
但白人可不管这些，输了钱拿不出来就别想手脚俱全地回来。
大佬就这么一个儿子，自然舍不得，只能想办法筹钱。为了把儿子捞回来，别说这套还没成交的公寓楼，自家堂口那些产业，不少都要抛售掉。
和买楼出租比起来，其他产业显然更赚钱，唐人街里那些堂口、帮派都在抢其他产业，没人在意这栋公寓楼的去处。
于是，它再次流入市场。
杨乐怡听明白了，方秀英的意思是，她可以放心买下这栋楼。
杨乐怡思索着，抬头打量这件商铺。
这栋公寓楼不算大，占地两千平方英尺多点，换算成平方米，是一百八十多，不到一百九十平。
一楼两个商铺差不多大，都是九十平左右。
如果是自家住，九十平已经很大，毕竟没有公摊，但做生意
难免捉襟见肘。
所以这两个商铺，原本都是做的小生意，一个开杂货铺，另一家开小餐馆，只摆三四张桌子。
生意关门后，里面的东西都被拉走，她们能看到的只有两间空铺子。
转完一圈，她们直接从餐馆后门出去，沿着后侧楼梯往上。
楼上也都已经搬空，应该打扫过，没有遗留物品，地面也很干净，灰尘不多。房门都敞开着，可能是为了方便带人来看房。
在美国，有钱人的生活可能各不相同，但底层过的日子都差不多。
这栋公寓楼上三层也被分割成了更小的公寓，每层都是住四户，每户小公寓面积三四十平，最大的不会超过五十平。
大一点的公寓条件会好一些，有浴室，有搭建的建议厨房。小的两间公寓，则只能共用浴室。
边看房，方秀英边说：“你们可以看到，这栋公寓虽然老旧，但保护得很好，如果是出租，你们不需要花钱重装，只需要修补破损的地方。”
这栋公寓是上世纪末盖起来的，几十年过去，看起来当然不会新。但前几年可能翻修过，之后一直租给家庭租户，不像工厂人来人往，所以维护得不错。
地板虽然有磨损，边角可能有点坏了，但整体看着还行，要修也只需要更换少量同色地砖。
墙面不算白，有的房间还有涂鸦，需要重新粉刷。
再就是有的房间窗户玻璃可能泼了，浴室下水容易堵，厨房油污有点重，但都是小问题，维修费用不高。
比起那种原本租给工厂，或者酒楼等服务行业的公寓，为了收租买这栋楼，性价比是比较高的。
杨乐怡问：“这栋楼总价多少？”
“十二万八。”
这栋公寓楼一共四层，一层两间商铺，上面三层一共十二个小公寓。
比起杨乐怡家之前住的公寓，这里地段要差一些，租金也相对低一些，和人共用卫生间的公寓，租金在五十五左右，每层大的那两间，租金七十左右。
算下来，楼上每月租金收入在七百五左右。
商铺也是如此，整体比靠近唐人街中心的地段低一些，九十平的铺面，租金在四百五左右。两间加起来租金九百。
如果整栋楼都能出租出去，每月的租金收入就是一千六百五十美元。算下来，一年的租金收入接近两万。
现在花十二万八买下这栋楼，出租六年就能收回成本，以几十年后的眼光看，这个回报率高到不真实。
但这个回报率，在如今的唐人街很常见。
注意，是在唐人街常见，而不是在美国或者纽约常见，出了唐人街，买房出租是没那么挣钱的。
那为什么会这样呢？
原因很简单，唐人街地方小，人口密，尤其是这两年人口增加，性价比稍微高一点的房子，今天空出来，明天就能租出去。
公寓楼满租率高达百分之九十多。
再就是唐人街的房租看着便宜，在曼哈顿下城都处于谷地，但这里的房东，会将公寓分割成一间间更小的公寓出租。
而在其他地方，房东是不能这么干的，很容易被举报到社区。
但在唐人街，没人管你怎么改造公寓。
一间七八十平的公寓，直接出租，每月租金也许只有八、九十美元，租户可能还会觉得贵了。